כיצד תבצעו עסקת קומבינציה ללא חיובי מס

כולנו רגילים לשמוע את הביטוי הנדל"ני "עסקת קומבינציה", בה בעל הזכויות בקרקע מוכר ליזם (קבלן) את כל הקרקע שבבעלותו או חלק ממנה, בתמורת לקבלת חלקים במבנה (בניין דירות) שיבנה על אותה הקרקע. חלקו של המוכר במבנה מכונה אחוז הקומבינציה ושוויו הינו למעשה שווי השוק של חלק זה.
ייתכן והזמנת שרותי בניה ופיקוח ושרותי שיווק למכירת הנכס הבנוי,כאמור, לא תוכר ככזו על-ידי שלטונות המס ותתפרש על-ידי פקיד המס "כמראית עין" ולכן לא תאושר.
מאמר זה מציע דרך להתגבר על המכשול המיסוי ולפרט את הדרך "הנכספת" לכך צעד אחר צעד:

צעד ראשון, חברה בע"מ רוכשת מקרקעין כ"איגוד מקרקעין".

"הקצאה" מוגדרת בחוק מיסוי מקרקעין כ"פעולה באיגוד" – הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, שינוי בזכויות הנובעות מזכות באיגוד והכול בין בתמורה ובין בלא-תמורה, אך למעט הקצאה; לעניין זה, "הקצאה"- הנפקה של זכויות באיגוד שלא נרכשו על ידי האיגוד קודם לכן, אשר תמורתה, כולה או חלקה, לא שולמה למי מחברי האיגוד, במישרין או בעקיפין. סעיפי הטלת המס בחוק (סעיפים 6, 7 ו-7א לחוק מיסוי מקרקעין) אינם חלים על "הקצאה" כלל, אלא על מכירה או פעולה באיגוד.

צעד שני, בעליה של החברה, שהינו למעשה בעל הקרקע, מקצה מניות מתוך "אגוד המקרקעין" לקבלן (שהינו חברה בע"מ)  שייבנה על המקרקעין, השייכים כאמור ל"איגוד המקרקעין" את הבניין. הקצאת המניות הנ"ל תיעשה בשיעור האחוז עליו יסכימו הצדדים, כי יגיעו לחברת הקבלן בעסקה (האחוז שיסוכם ישקף גם את התחייבות הקבלן להכניס הון עצמי שיממן את הבנייה כולה לפי אותם אחוזי עסקה וכן קצב הקצאת המניות יהיה בהתאמה לקצב התקדמות הבנייה בפועל והכנסת אחוז ההון של הקבלן).
כפי שהוסבר דלעיל, העברה/הקצאה של מניות בין חברות (בין "איגוד המקרקעין" לבין חברת הקבלן) פטורה ממס ואיננה חייבת דיווח, מלבד מתן הודעה באמצעות טופס מיוחד למנהל מס שבח.
כמו-כן, חלוקת הרווחים כדיבידנד בין איגוד המקרקעין לחברת הקבלן אף הוא פטור ממס (ס' 126 לפקודת מס הכנסה).
צעד שלישי, הן איגוד המקרקעין והן חברת הקבלן יקימו חברה בע"מ חדשה ומשותפת, שמניותיה יחולקו בהתאם לשיעור המוסכם ביניהם (להלן: "החברה המשותפת").

צעד רביעי, מכירת הדירות שהקבלן ייבנה, תעשה על ידי החברה המשותפת. חלוקת רווחי החברה המשותפת יכולה להיעשות לפי סדרי דיוידנד רגילים, או דיוידנד בכורה, או שייקבעו במניות בכורה.
בהקשר זה נטען, כי במקרה של מינוף החברה המשותפת לצורך השגת מימון לפרויקט שייבנה (הבניין) יכול בעל הקרקע (הוא בעל "איגוד המקרקעין") להתנות את המינוף בשעבוד המניות של החברה המשותפת ובכך להשיג תוצאה כפולה: ראשית, לא לסכן את הקרקע ושנית, לא לסכן את חלוקת המרכיבים שאינם רווח ואינם ראויים לחלוקה כדיוידנד בחברה המשותפת ובכך, להשיג למעשה שעלות הבנייה עצמה תחולץ על ידי החזרת המימון לבנק.

בהתאם ל"הלכת חזן" ( ע"א 9412/03 עמי חזן נ' פקיד שומה נתניה ; נט (5), 538), ההון העצמי של החברה המשותפת יכול להיות בפיקדון חייב מס 20% המשועבד להבטחת ההלוואה ובכך למלא אחר התנאי של תכנון מס לגיטימי.
הפרשי המיסוי יהיו ממילא נמוכים, שכן החברה המשותפת תחסוך בין 25%-27% מס, כך שהפער איננו "אגרסיבי".

עסקה זו שהצגנו איננה נכללת בתקנות הדיווח על תכנוני המס האגרסיביים (תקנות שנכללו במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה), ברם יחד עם זאת מומלץ ליתן דיווח ודברי הסבר לרשות המס לעצם קיום העסקה במתכונת המוצעת, על אף שכאמור לא מדובר כלל ב"אירוע מס" החייב דיווח.​