צור קשר:​

רח' ההסתדרות 26, פתח-תקוה 4954043

טל: 03-9046460 ;

פקס: 03-9046467

דוא"ל: asher@law-toledano.com

המשרד מתמחה במיסוי מקרקעין

מתן שרותי נוטריון בפתח תקווה 

ו- מתן חוות דעת בדין הזר- האנגלי

העצמאי שמאחורי מסיכת הקורונה

 

ביום בהיר אחד נדמה נפלו על כולנו השמיים. נגיף הקורונה "הכה" בנו כמו ביתר תושבי כדור הארץ.

מי לא נתקל בפתגם "צרת רבים – נחמת שוטים" ?! הואמנם .... ?!

מפניות רבות שהנני מקבל למשרד עורכי הדין מקהל לקוחותיי עולה לאחרונה השאלה המתבקשת: "האם עלי לשלם שכירות ודמי ניהול לנכס המסחרי/משרד/ אולם שבבעלותי –  או שמא הנני פטור מלשלמם לבעלי הנכסים וחברות הניהול "בתקופת הסגר" לאור הנחיות משרד הבריאות שנחתו על ראשנו החל מיום 14.3.2020.

מאמר משפטי קצר זה ינסה ליתן מענה לשאלה זו ואין לראות בו ייעוץ פרטני או המלצה, אלא רק הבעת דעתו המשפטית של כותבו.

לאור העובדה שעל פי הנחיות משרד הבריאות החל מיום 14.3.2020 ייסגרו קניונים, מסעדות, מועדונים, פאבים, אולמות ארועים וכו' וניתן יהא ליתן שרות עד 20 אנשים ובתנאי שישמר רווח של 2 מטר בין אדם אחד למשנהו (להלן: "הצו") – יש לבחון האם בעצם השכרת הנכס יש לחייב את השוכר העצמאי לשלם למשכיר        דמי שכירות או דמי ניהול עבורו במצב דברים בו נמנע מהשוכר העצמאי הדבר על-פי חוק.

בכדי לענות על שאלה זו – יש לבחון את טיב מערכת היחסים החוזית שבין המשכיר (בעל הנכס) לשוכר העצמאי של המשרד/נכס מסחרי/ אולם/מחסן וכו' שאינם משמשים כאמור למגורים.

מכח סעיף 43 (א) לחוק החוזים [ החלק הכללי ], תשל"ג - 1973 חיובי המשכיר והשוכר הנם חיובים שלובים : קרי: בתמורה לכך שהמשכיר מעמיד לרשות השוכר את החזקה במושכר  - אזי על השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות שהוסכמו במסגרת החוזה.

המשכיר אומנם אינו אשם בכך שהצו חוסם ממנו את העמדת המושכר לשימוש השוכר (אין פה עניין של העדר מוכנות המשכיר להשכיר את המושכר, אלא אי-יכולת של השוכר לעשות שימוש בנכס עקב הוראת הצו) , אולם השוכר יכול לבוא ולטעון מכח סעיף 43(א) הנ"ל שהוא רשאי לא לשלם למשכיר את דמי השכירות                    כל עוד המשכיר לא מקיים את החיוב המוטל עליו להעמיד מושכר שהשוכר יכול – דה פקטו – לעשות בו שימוש.

לרוב בחוזי השכירות חיובי הצדדים לו הם חיובים שלובים, קרי: אני- המשכיר יעמיד לך נכס ואתה – השוכר – תשלם לי את התמורה שהסכמנו עליה. לעיתים רחוקות, חיובי הצדדים מוגדרים כחיוב מותנה , קרי: אם תעמיד לי את הנכס – אני השוכר יהיה חייב לשלם לך- המשכיר את תמורתו. לעיתים עוד יותר נדירות- אף חיובי הצדדים הם חיובים עצמאיים, קרי: אתה השוכר תשלם למשכיר את דמי השכירות בלי קשר להעמדת המושכר לשימושך.

שוכר שיחליט לא לשלם למשכיר וגם/או לחברת הניהול את דמי השכירות שיוטלו עליו- יהא עליו תחילה לבסס את סוג החיוב החוזי המוגדר בין הצדדים, כאמור לעיל.

אם החיוב החוזי שחל בין הצדדים יימצא מותנה או שלוב – אזי לדעת הח"מ – קל יהיה לבית המשפט לקבוע שיש לקבל את עמדת העצמאי השוכר שלא לשלם את דמי השכירות למשכיר החל מיום תחילת הצו ועד ליום פקיעתו. אם החיוב החוזי הוא עצמאי – אזי יפנה בית המשפט לבחון את אומד דעת הצדדים, כוונתם, לשון ההסכם כפי שהיא מתפרשת מחוזה השכירות שהצדדים חתמו ביניהם. עניין זה אינו ניתן להכרעה עד לבחינה ספציפית של החוזה השנוי במחלוקת.

השוכר אף יכול להעלות כנגד המשכיר טענת "סיכול" העולה מהוראת סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) , תשל"א – 1970. קיומו של הצו הופכות את חוזה השכירות לבלתי אפשרי לקיום מבחינת המשכיר במשך תקופת קיומו של הצו ולכן השוכר יכול לטעון שהוא פטור מתשלום דמי השכירות וגם/או דמי הניהול בתקופת קיומו.

 

היה והמשכיר יתעקש לבצע גביה של דמי השכירות – יוכל לגייס השוכר כלפיו את טענת "חוסר תום הלב", לפיה מכח סעיף 39 לחוק החוזים [ החלק הכללי ] , התשל"ג – 1973 בחוזים יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב.

אמנם המשכיר מוכן להשכיר לשוכר את המושכר, אבל אי היכולת של השוכר לעשות במושכר שימוש בתקופת הצו תוך התעקשות המשכיר לקבל לידיו את דמי השכירות – יש בהם כדי לפגוע בתום הלב של המשכיר.            ידוע המקרה, שבמסגרת מלחמת לבנון השנייה, הורים ביטלו המחאות שנתנו למפעילת גן ילדים שהיה סגור בתקופת המלחמה ונתבעו בשל כך, מצאו "אוזן קשבת" אצל בית המשפט שקבע ש"התעקשות כי צד לחוזה ישלם את התשלום גם שהצד באחר לא מספק תמורה היא התעקשות חסרת תום לב" ובכך, פטר בית המשפט שם את ההורים מהתשלום שבגינו חויבו עת לא קיבלו הם כל תמורה עבורו [ ת"א 22422/06 פוטירו גן פו בע"מ נ' שכטר שי ואחרים (שלום חיפה – 18.2.2008)].

 

יש לזכור, כי לכל משכיר פנויה הדרך לפנות ולקבל פיצוי סטטוטורי מכח תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים) (נזק מלחמה ונזק עקיף) (תיקון מס' 2), התשס"ו-2006שוודאי יחול על תנאי הצו הנ"ל ובכך להיפרע מנזקיו (העדר קבלת דמי שכירות לידיו) מצידה של המדינה.

 

בכל מקרה חברים – במקרה ובו עדיין ניתן להשתמש חלקית במושכר מכח הגבלת הצו (שהות של עד 20 אנשים במקום אחד במרווח של 2 מ' האחד ממשנהו) – על השוכר לשלם את החלק היחסי בדמי השכירות לידי המשכיר. עצמאי שלא ייעשה כן למרות שנמצא כי יכול היה לעשות כן ובחר שלא – ניתן יהיה לטעון נגדו שלא פעל להקטין את נזקו של המשכיר ולכן סביר להניח שבהליך משפטי- יימצא חייב.

 

כולי תקווה כי ימים קשים אלו יחלפו במהרה ועד אז שמרו על הנחיות משרד הבריאות וזכרו שגם לאחר חלוף "סערת הנגיף" – אנחנו נצטרך להתמודד עם ההשלכות של ההחלטות שקיבלנו ולכן "סוף מעשה - במחשבה תחילה" ובכל מקרה מצוי אני לשרותכם גם "ביום שאחרי".

 

 

  

 

 

 

 

 

מאמרים

מאמרים - פרי עטו של עו"ד אשר טולדנו​